观点网临近8月底，位于浙江杭州的商业项目滨江宝龙城传来了出售的消息，这座滨江区的商业地标正在寻找合适的买家金橘策略，商业综合体部分报价28-35亿元，写字楼报价13.9亿元，总价超过40亿元。
在杭州本地人眼中，滨江宝龙城算是区域内综合体中高客流量的商业项目代名词，但项目背后的操盘人宝龙地产，则依旧面临着严峻的经营压力。
根据宝龙地产最新发布的2025年半年报，截至2025年6月30日止六个月，宝龙地产的合约销售额约为人民币37.23亿元，仅为去年的二分之一；合约销售面积约为31.67万平方米，而截至2024年6月30日止六个月为69.09万平方米。
报告期内，宝龙地产的总收入约为人民币132.51亿元，较2024年同期下降约15.3%；租金收入及提供商业运营服务及住宅物业管理服务收入约为人民币21.44亿元，较2024年同期下降约1.4%；公司拥有人应占亏损约人民币26.52亿元。
接连出售商业项目
值得注意的是，于2025年上半年，宝龙地产的毛利润实现微升，毛利约为人民币20.25亿元，较2024年同期上升约0.4%；毛利率于截至2025年6月30日止六个月为15.3%，较截至2024年6月30日止六个月的12.9%上升2.4个百分点。
“毛利润的变动主要是由于高利润住宅物业及商业物业的收入比例增加所致，为获取稳定及经常性之收入，本集团亦保留及经营若干商业物业供租赁之用。”
截至目前，宝龙地产持有用于投资的物业合共约857.27万平方米，较2024年12月31日增加约3.1%。而在报告期内金橘策略，宝龙地产完成了1个新购物中心开业任务，武夷山宝龙广场于2025年5月30日开业。
观点新媒体了解到，福建南平武夷山宝龙广场为南平市重点建设项目，与宝龙商业福建版块的重要组成部分，是宝龙商业落地福建的第12座商业项目，也是武夷山首座城市级商业综合体，建筑面积约合7万平方米，项目内已引进150个商户。
“本集团持有及管理的购物中心已达63家，另管理9家轻资产购物中心。”这其中，便包括即将出售的滨江宝龙城，有消息显示，此次滨江宝龙城出售涉及15.11万平方米的商业综合体及7.8万平方米的写字楼。据悉，宝龙城写字楼出租率目前约合60%，其租金已从2023年3元/平方米/天，降至2.4元/平方米/天。
杭州项目“变卖”之外，今年7月，南京江北新区浦口大道以北、新浦路以西（NJJBd030-08-08）地块的土地使用权以及土地上现有工程、附着物也被端上拍卖架--该地块为宝龙地产荒置5年的南京江北宝龙城。
根据规划，江北宝龙城将建设成8万平方米的集中式商业购物中心。项目的总建筑面积达到了32万平方米，主要建设内容为商业、办公、公寓等。
除商业综合体外，项目还包括3栋总高80米的公寓楼，外加1栋高度99米的办公楼，以及建筑面积不小于2000平方米的美术馆或艺术中心，不过目前该项目依旧处于停工状态。
2024年，项目负责方曾对宝龙城的进展进行回复，表示地块的确由宝龙公司摘得，目前处于未建状态。“现宝龙公司目前正寻找合作企业，并向集团总部争取项目后续建设资金，等资金到位后进行建设。”
这就回归到一个基本问题金橘策略，宝龙地产当前还有多少土地可以进行开发？
债务困局待解
根据半年报提供的数据，截至2025年6月30日，宝龙地产拥有的优质土地储备总建筑面积约为1387万平方米。其中，正在开发建设中的物业约为1163万平方米；持作未来发展的物业约为224万平方米。“开发中的土地储备将用于发展大型商住物业，包括住宅物业、酒店式公寓、办公楼及酒店。”
另在地域分布上，其土地储备的57%都分布于长三角地区。另根据其2024下半年计划推出的土地货值来看，其65.4%的货值位于长三角，一线及二线城市级别占比80.6%。
虽有土储在手，但宝龙地产眼前最重要的问题在于债务破局。
早在2024年末，宝龙地产总负债已经达到1426.18亿元，一年内到期的债务金额261.8亿元。因此，宝龙地产开始着手准备境外债务二次重组，委任中国国际金融香港证券有限公司为新独家财务顾问。
但今年2月底，宝龙地产发布公告称，在生效截止日期前，公司境外债务重组计划未能达成协议，上述计划失效。
债务重组受阻带来连锁效应远超过宝龙地产的预期，宝龙地产的一批债主向法院申请，申请将宝龙全资附属公司宝龙维京进行清盘，其中便涉及宝龙维京所担保于2024年8月10日到期年息6.25%本金总额5亿美元的优先票据，申请人声称合共持有未偿还本金额中的约1.99亿美元。
不过，这家公司的清盘聆讯迟迟未举行，经过多次协商后，最终聆讯拟于2025年11月举行。
事实上，宝龙维京是宝龙地产实控人间接持股宝龙商业63%股份的中间公司，若该公司被清盘，将直接影响宝龙商业未来的运营，或会有更多项目用来抵押债务。
截至2025年6月30日，宝龙地产借贷合共约561.11亿元，当中约275.98亿元计入流动负债，而其总现金约为73.27亿元。
此外，宝龙地产目前还有账面总值约228.43亿元的已违约或交叉违约的若干债务，包括优先票据、公司债券以及银行及其他借贷。
“集团已委任境外债务重组的财务顾问。本集团正与本集团债权人合作，探讨寻求全面解决当前流动资金问题的所有可行方案。”据宝龙地产在多份公告中表示，当下集团正与现有贷款人商讨集团借款的续期事宜，继续寻求新的融资渠道或加快出售资产，以应对即将到来的财务责任及未来的经营现金流量需求。
此外，宝龙方面表示，下半年将继续寻找机会出售旗下项目，“继续寻求合适机会出售若干项目开发公司股权，以产生额外现金流入。”
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